企業將其所擁有的房產出租,需要繳納增值稅、房產稅、城市維護建設稅、教育費附加和所得稅, 承租企業需要支付房租。對于雙方來講,其成本都是比較大的,如果能夠將出租改為投資,則雙方都有可能從中受益,因為免除了增值稅、城市維護建設稅和教育費附加。按照法律規定或者合同約定,兩個或兩個以上企業合并為一個企業,并且原企業投資主體存續的,對原企業將房地產轉移、變更到合并后的企業,暫不征土地增值稅。按照法律規定或者合同約定,企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業,對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業,暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資,對其將房地產轉移、變更到被投資的企業,暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187 號）的規定,房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。由此可見,房地產開發企業將房地產對外投資,需要視同銷售,繳納土地增值稅,而其他企業將房地產對外投資仍可以免征土地增值稅。

（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院 1993 年 12 月 13 日頒布,國務院令〔1993〕第 138 號,根據 2011 年 1 月 8 日國務院令第 588 號《國務院關于廢止和修改部分行政法規的決定》修訂）。

（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財政部 1995 年 1 月 27 日發布,財法〔1995〕6 號）。

（3）《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國家稅務總局2006 年 12 月 28 日發布,國稅發〔2006〕187 號）。

（4）《財政部增值稅政策的通知》國家稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地（財稅〔2018〕57 號）。

節稅圖